Quelles sont les obligations de mise aux normes électriques d’un bailleur pour louer son bien ?

La location d’un bien immobilier par un propriétaire bailleur doit respecter certains critères 

de décence. Ceux-ci concernent notamment la surface habitable, les équipements élémentaires disponibles ou encore l’installation électrique du logement qui doit permettre d’assurer la sécurité des occupants. Pour autant, le respect de la législation électrique signifie-t-il que le logement doit être conforme aux dernières normes en vigueur ? Quelles sont les obligations de mise aux normes électriques du propriétaire dans le cadre de la location de son bien ? Quelles sont les conséquences de leur non-respect ? Tout ce qu’il faut savoir sur la mise aux normes électriques avant de louer son bien.

L’installation électrique d’un logement loué doit-elle être aux normes en vigueur ?

La mise en location d’un bien immobilier n’implique pas nécessairement une mise aux normes de l’installation électrique en vigueur. En effet, le caractère obligatoire de cette mise aux normes électrique s’apprécie au regard de la dangerosité potentielle de l’installation. Dans le cas d’une installation ancienne, mais ne présentant aucun risque de sécurité majeur avéré, le propriétaire n’est pas tenu de la mettre nécessairement aux normes. Lorsque des travaux doivent être entrepris au niveau de l’installation électrique, ceux-ci doivent cependant respecter les dernières normes en vigueur. 

Qu’en est-il de la responsabilité du propriétaire bailleur ?

Afin d’évaluer de potentiels risques pour la santé et la sécurité du locataire, le propriétaire bailleur a l’obligation de procéder à un diagnostic électrique de toute installation de plus de 15 ans et d’en présenter les résultats au locataire avec toutes les anomalies potentielles avant la signature du bail. Cette obligation concerne tous les baux signés après le 1er janvier 2018. C’est également au propriétaire que revient la responsabilité d’évaluer la potentielle dangerosité de l’équipement en place et éventuellement de prendre les mesures nécessaires le cas échéant. Il peut, pour disposer d’un avis éclairé, se faire aider par un professionnel. 

Si aucune obligation formelle ne lui impose de procéder à une mise aux normes, c’est toutefois sa responsabilité qui sera pleinement engagée pénalement en cas d’accident conséquent à l’insalubrité et à la non-conformité de l’installation. Lorsque le propriétaire passe par une agence immobilière, cette dernière a l’obligation de mettre en garde le locataire de toute potentielle anomalie relative à la vétusté de l’équipement électrique au niveau du contrat de location sous peine de voir sa responsabilité elle aussi engagée.

Quels sont les critères de décence de l’installation électrique ?

Pour que le logement loué soit considéré comme décent, il doit avant tout répondre à 2 critères essentiels au niveau de l’installation électrique : 

• Celle-ci doit fournir aux occupants un éclairage suffisant au niveau des différentes pièces et accès permettant un usage confortable de l’habitation ;
• L’installation doit également être suffisamment performante pour permettre l’utilisation des équipements électriques et appareils électroménagers nécessaires à la vie quotidienne (notamment en termes de prises disponibles ou de dimensionnement de l’intensité).

Ces 2 aspects impliquent la présence des éléments techniques suivants au sein du logement :

• Un tableau électrique global facile d’accès permettant la commande de l’installation électrique générale et sa coupure rapide le cas échéant. Le propriétaire doit informer le locataire de son emplacement et de son utilisation ;
• Un dispositif de protection adéquat (par exemple des fusibles ou un disjoncteur) contre les surintensités ou les changements d’intensité pour chacun des circuits ;

• Un disjoncteur de courant différentiel (DCD) conforme à la norme EN 61008 adapté aux conditions de mise à la terre ; 
• Une liaison équipotentielle spécifiquement adaptée aux particularités des pièces d’eau ;
• Les prises de courant doivent être munies de dispositifs de protection contre les chocs électriques. Il en est de même pour les éléments conducteurs qui doivent être protégés par une gaine.

La norme NF C 15-100, la dernière réglementation en vigueur pour les installations électriques

La norme NF C 15-100 est la dernière norme en vigueur qui définit les critères de sécurité électrique des installations intérieures, qu’il s’agisse d’un logement loué ou non.

Elle stipule que toute installation électrique doit être capable de résister aux conditions climatiques normales, aux surtensions et aux chocs électriques. Les circuits électriques doivent être protégés par des disjoncteurs différentiels et des fusibles adaptés. Tous les appareils électriques doivent en outre être dotés de dispositifs de protection contre les courants de fuite et les surintensités. 

La norme NF C 15-100 prévoit également des règles concernant l’éclairage, la ventilation et le chauffage des locaux. Elle définit notamment un nombre de prise électrique minimum selon les différentes pièces et leur superficie : 

• 3 prises pour une cuisine de moins de 4m², 6 prises au-delà de 4m² ainsi qu’un prise facultative à au moins 1,80 mètre de hauteur pour la hotte ;
• 1 prise tous les 4m² pour le salon avec 5 prises minimum pour les salons de moins de 28 m² ainsi qu’une prise dédiée au raccordement téléphonique et informatique ;
• 1 prise pour un couloir de plus de 4m² ;
• 3 prises minimum pour chaque chambre  (dont une proche de l’interrupteur) avec là encore un raccordement téléphonique et informatique ;
• 1 prise toutes les 4m² pour toute autre pièce (hors WC qui doivent en disposer quelle que soit la surface).

Le cas spécifique des normes électriques applicables dans les pièces d’eau pour un logement loué

Pour les pièces d’eau (salle de bain, cuisine, WC), c’est là encore la norme NF C 15-100 qui s’applique. Bien qu’elle n’ait là encore aucun caractère obligatoire pour les logements loués, les propriétaires bailleurs doivent être particulièrement attentifs à la sécurité dans les pièces d’eau, les risques de choc électrique et d’incendie étant particulièrement importants en leur sein. 

La norme NF C 15-100 délimite ainsi plusieurs zones ayant des implications différentes en termes d’installation électrique : 

• Le volume 0 correspondant à l’intérieur de la baignoire ou de la douche interdisant de fait strictement toute présence électrique ;
• Le volume 1 qui correspond à la zone au-dessus du fond de la baignoire jusqu’à 2,25 m et au niveau de laquelle aucun raccordement électrique (hors chauffe-eau protégé) n’est là encore possible ;
• Le volume 2 permettant le branchement de prises, d’appareils de chauffage ou d’équipements d’éclairage de classe 2 à condition qu’ils se situent à plus de 60 cms de la douche ou de la baignoire ;
• Le volume 3 (ou hors volume) s’apparentant au reste de la pièce et permettant la plupart des autres branchements électriques sans restriction.

Pour mettre son logement aux normes lorsqu’il constate un défaut de sécurité majeur pouvant potentiellement porter atteinte aux occupants, le propriétaire doit faire appel à un électricien professionnel qualifié. Celui-ci procédera alors à un diagnostic de l’installation électrique et proposera les travaux nécessaires pour la remettre aux normes. Le coût de ces travaux variera en fonction de l’ampleur des travaux à réaliser.